Comment faire pour augmenter le loyer d’un locataire?

Pour augmenter le loyer de votre locataire, il vous suffit de calculer une augmentation juste et équitable et de l’inscrire dans un avis de renouvellement conforme à la loi. Pour effectuer ce calcul, vous devez tenir compte de certains facteurs ou employer un outil de calcul si nécessaire.

La hausse de loyer ne peut donc pas se faire n’importe quand ou n’importe comment. Il faut suivre des règles bien précises. Elles sont indiquées au Code civil du Québec.

Le Tribunal administratif du logement recommande même un taux d’augmentation du loyer, et ce, de façon annuelle. À titre d’exemple, pour l’année 2021, le pourcentage d’augmentation de base pour un loyer non chauffé est de 0,8 % tandis que pour un loyer chauffé à l’électricité, un pourcentage de 0,5 % est conseillé.

Voici les nombreux autres éléments à considérer afin de procéder adéquatement à une augmentation de loyer.

Comment procéder à une augmentation du loyer?

Tout d’abord, il est important de rappeler que le bail de logement à durée fixe est renouvelé automatiquement. Cela signifie que lorsque le bail de votre locataire se termine, il est reconduit aux mêmes conditions.

Cette règle se détaille à l’article 1941 du Code civil du Québec :

« Le locataire qui a droit au maintien dans les lieux a droit à la reconduction de plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin.

Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail initial excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent. »

C’est pour cette raison que le propriétaire, s’il désire modifier une condition au bail, doit envoyer un avis de modification écrit à son locataire tel que mentionné à l’article 1942 C.c.Q. :

« Le locateur peut, lors de la reconduction du bail, modifier les conditions de celui-ci, notamment la durée ou le loyer; il ne peut cependant le faire que s’il donne un avis de modification au locataire, au moins trois mois, mais pas plus de six mois, avant l’arrivée du terme. Si la durée du bail est de moins de 12 mois, l’avis doit être donné, au moins un mois, mais pas plus de deux mois, avant le terme. […] »

Le contenu de cet avis qui concerne une augmentation de loyer doit comprendre les renseignements énoncés à l’article 1943 C.c.Q. :

« L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer en dollars le nouveau loyer proposé, ou l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours. Cette augmentation peut être exprimée en pourcentage du loyer qui sera déterminé par le tribunal, si ce loyer fait déjà l’objet d’une demande de fixation ou de révision.

L’avis doit, de plus, indiquer la durée proposée du bail, si le locateur propose de la modifier, et le délai accordé au locataire pour refuser la modification proposée. »

Il est suggéré de choisir l’une des 3 manières suivantes pour transmettre l’avis :

  • Courrier recommandé;
  • Remise en mains propres en prenant soin de rédiger un accusé de réception;
  • Tout autre moyen qui permet d’obtenir une preuve de réception valable.

Selon le type de bail de logement, le délai pour envoyer l’avis peut varier.

Bail de 12 mois et plus

Dans le cas d’un bail de 12 mois et plus, l’avis de renouvellement doit être transmis de 3 à 6 mois avant la fin du bail. Par exemple, si le bail d’un locataire se termine le 30 juin 2021, son propriétaire devra lui envoyer un avis de renouvellement entre le 1er janvier et le 31 mars 2021.

Bail demoins de 12 mois

Votre locataire détient-il plutôt un bail de moins de 12 mois? À ce moment, il vous suffit de lui faire parvenir l’avis de renouvellement de 1 à 2 mois avant la fin du bail. Le bail se termine le 30 novembre 2021? Vous devrez donc envoyer l’avis à votre locataire entre le 30 septembre et le 31 octobre 2021.

Bail à durée indéterminée

La règle concernant le délai de l’envoi de l’avis de renouvellement du bail à durée indéterminée est semblable à celle du bail de moins de 12 mois. En effet, vous devez tout simplement transmettre l’avis 1 à 2 mois avant l’entrée en vigueur de la modification souhaitée. Si l’augmentation de loyer est prévue pour le 30 mai 2021, vous devrez alors expédier l’avis entre le 30 mars et le 30 avril 2021.

Bail d’une chambre

En ce qui concerne le bail d’une chambre , le délai requis est de 10 à 20 jours avant la fin du bail à durée fixe ou avant la modification proposée si le bail est à durée indéterminée. Si vous désirez augmenter le loyer en date du 31 août 2021, vous devrez remettre l’avis entre le 11 et le 21 août 2021.

Qu’est-ce qu’une augmentation de loyer raisonnable?

Lorsque vous avez loué le logement à votre locataire, celui-ci vous a mentionné que c’était son appartement de rêve! Il ne cause aucun problème, paye toujours à temps son loyer et garde le logement en excellent état. Ce ne serait donc pas le moment de le faire fuir par une augmentation de loyer abusive.

Définir une augmentation de loyer raisonnable demeure autant à votre avantage qu’à celui de votre locataire. L’objectif vise la satisfaction des deux parties de façon équitable.

Employer une méthodologie de calcul reconnue et disponible sur le site Web du Tribunal administratif du logement est le meilleur moyen pour déterminer une hausse de loyer raisonnable.

Il ne faut toutefois pas oublier certains éléments qui pourraient avoir un impact sur l’augmentation de loyer demandée et inscrite à l’avis de renouvellement.

Facteurs à considérer pour le calcul de la hausse du loyer

Même si le Tribunal administratif du logement propose un taux d’augmentation de loyer à chaque année, les propriétaires ne sont pas tenus de suivre cette recommandation à la lettre. Plusieurs facteurs peuvent faire varier une hausse de loyer, tels que :

  • Les frais d’énergie;
  • La hausse de taxes municipales et scolaires;
  • Une variation dans les primes d’assurance;
  • Les travaux majeurs effectués;
  • Les frais d’entretien.

À titre de précision, sachez que les travaux considérés comme majeurs correspondent à :

  • La réparation de la structure de l’immeuble (e.g. toit, système de chauffage, isolation, fondations, fenêtres, etc.)
  • Le sablage et le vernissage des planchers;
  • La rénovation de la salle de bain ou de la cuisine.

En général, les travaux majeurs effectués au logement procurent une plus-value à l’appartement et améliorent la qualité de vie des locataires.

Pour ce qui est des frais d’entretien, ce sont les sommes encourues pour, entre autres :

  • Procéder au déneigement de la cour extérieure et du stationnement;
  • Acheter la peinture nécessaire afin de peindre l’appartement;
  • S’occuper de l’entretien de la tuyauterie.

Vous pouvez donc prendre ces frais en considération lorsque vous procédez au calcul de l’augmentation de loyer de votre locataire.

Outil disponible pour le calcul de l’augmentation de loyer

Pour vous faciliter la tâche et simplifier les négociations avec votre locataire, le Tribunal administratif du logement a mis en ligne un outil de calcul pour établir une augmentation de loyer juste et raisonnable.

Sachez toutefois que cet outil ne tient pas compte de deux situations particulières, soit :

  • La mise en place d’un service qui occasionne de nouvelles dépenses d’exploitation;
  • La présence d’une dépense qui ne s’applique pas à l’ensemble des locataires de l’immeuble.

Néanmoins, en général, l’outil peut facilement être utilisé dans la plupart des situations. Le Tribunal administratif du logement offre même un exemple de calcul fictif pour mieux saisir l’application du Règlement sur les critères de fixation de loyer.

À noter que cet exemple ne tient pas compte des spécificités de chaque logement et de chaque immeuble. L’outil de calcul demeure toutefois un atout intéressant pour vous aider à établir une hausse de loyer équitable.

Que doit contenir l’avis de hausse de loyer?

Tel que mentionné ci-dessus, l’avis de modification relatif à une augmentation de loyer doit contenir les informations indiquées à l’article 1943 C.c.Q. :

  • Le montant du nouveau loyer ou le montant de l’augmentation en dollars ou encore, le pourcentage d’augmentation du loyer par rapport au loyer en cours;
  • La durée du bail, si le locateur propose de la modifier;
  • Le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer proposée;
  • Toute autre modification demandée, s’il y a lieu.

Pour vous assurer de rédiger un avis de renouvellement conforme à la loi , utilisez le modèle disponible sur le site Web du Tribunal administratif du logement.

Formuler l’augmentation de loyer sur l’avis écrit

Selon la loi, il est possible d’écrire l’augmentation de loyer sur l’avis de renouvellement de trois manières différentes. Vous pouvez donc choisir si vous préférez :

  • Inscrire le nouveau loyer proposé en dollars;
  • Rédiger le montant de l’augmentation en dollars;
  • Formuler l’augmentation en utilisant le pourcentage du loyer en cours.

Concrètement, voici ce que vous devriez noter sur l’avis de renouvellement si, par exemple, votre loyer est actuellement de 800 $ et que vous désirez l’augmenter de 25 $ :

  • « Votre nouveau loyer sera de 825 $ par mois. »
  • « Votre loyer sera augmenté de 25 $ par mois. »
  • « Votre loyer sera augmenté de 5 %. »

Employer l’une de ces trois méthodes est tout à fait conforme à la législation en vigueur.

Les conséquences d’un avis ou d’une hausse non conforme

Vous avez rédigé un avis d’augmentation de loyer sans vous fier au modèle du Tribunal administratif du logement ou sans le valider avec la loi? Il y a de fortes chances que votre avis ne soit pas conforme. Il est donc préférable de porter une attention particulière à la formulation d’un tel avis puisque des conséquences légales pourraient en découler.

En effet, si le locataire conteste la validité de votre avis, le Tribunal pourrait déclarer votre avis nul et indiquer que vous n’avez pas droit à l’augmentation de loyer souhaitée. Cela ne s’applique pas à toutes les situations, mais c’est un impact possible d’un avis non conforme.

En ce qui concerne une hausse de loyer non conforme ou abusive , sachez que votre locataire peut déposer une demande au Tribunal administratif pour la contester.

Conseil d’avocat : Sachez que l’augmentation démesurée du loyer pour tenter d’évincer un locataire sera considérée comme de la mauvaise foi de la part du propriétaire et pourrait mener à de graves sanctions dont l’octroi de dommages et intérêts en faveur du locataire contestataire.

Le locataire peut-il refuser l’augmentation de loyer?

Lors de la réception d’un avis de renouvellement relatif à l’augmentation de loyer, votre locataire peut émettre un refus. Il doit alors absolument vous aviser de son refus par un moyen de communication où il pourra avoir en main une preuve de réception valable. Votre locataire dispose d’un certain délai pour ce faire selon le type de bail. L’article 1945 C.c.Q. indique le tout en détail :

« Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification du bail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté la reconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l’article 1955 (coopérative d’habitation), le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter le logement à la fin du bail. »

Selon la loi, votre locataire demeure donc tout à fait dans son droit de refuser une augmentation de loyer qu’il juge trop élevée.

Droit de refus du locataire

À la réception d’un avis de votre locataire indiquant son refus d’accepter la hausse de loyer , trois options se présentent à vous :

  • Vous pouvez décider de ne rien faire et de renouveler le bail aux mêmes conditions qu’avant;
  • Vous avez la possibilité de négocier avec votre locataire afin de conclure une entente;
  • Si vous jugez votre augmentation équitable, vous pouvez déposer une demande devant le Tribunal administratif du logement pour que le loyer soit fixé par cet organe juridique.

Il est vraiment recommandé de privilégier la négociation afin de maintenir une bonne relation avec vos locataires. Tentez de trouver une solution qui plaira aux deux parties et qui sera raisonnable.

Comment convaincre un locataire d’accepter la hausse du loyer?

Avant votre rencontre de négociation, préparez-vous en ayant à l’esprit les éléments qui peuvent influencer le montant du loyer. Par exemple, songez à ce que vous avez mis en place pour votre locataire, tel que :

  • Un nouveau service Internet
  • L’accès à un entrepôt de style locker
  • Des fenêtres neuves
  • Une deuxième place de stationnement

Au lieu d’augmenter le loyer, vous pourriez proposer à votre locataire de débourser un frais mensuel supplémentaire pour les stationnements offerts. Soyez inventif!

Sachez qu’il est conseillé de favoriser une augmentation constante et raisonnable à chaque année.

Exposer clairement les raisons de la hausse du loyer

Dans le cas où votre augmentation de loyer est plus que raisonnable et que votre locataire la refuse quand même, tentez de jouer la carte de la franchise. Privilégiez une conversation en personne pour exposer l’ensemble des éléments qui impactent la hausse de loyer.

Essayez d’être le plus transparent possible et demeurez courtois envers votre locataire. Si vos explications sont claires et que votre locataire n’a pas envie de déménager, il se montrera davantage compréhensif.

Conclure une entente financière

Votre locataire a refusé l’augmentation de loyer, mais vous ne souhaitez pas entreprendre de démarches auprès du Tribunal administratif du logement? Dans cette situation, rien ne vous empêche de lui faire une proposition financière.

Offrez-lui une somme d’argent en échange d’une rupture anticipée du bail. S’il accepte, il devra quitter le logement avant la fin du bail pour que vous puissiez effectuer des rénovations et ainsi augmenter la valeur locative de l’appartement. De cette façon, vous pourrez procéder à une hausse de loyer raisonnable pour votre futur locataire.

Sachez que les rénovations doivent être achevées avant le 1er juillet pour que votre prochain locataire puisse signer un bail à durée fixe de 12 mois.

Que faire si le locataire refuse toujours l’augmentation du loyer?

Vous avez effectué des rénovations majeures au logement ou instauré de nouveaux services pour votre locataire?

Après un calcul bien détaillé, vous avez donc inscrit une augmentation de loyer très raisonnable à l’avis de renouvellement rédigé en toute conformité. Toutefois, votre locataire refuse toujours la hausse de loyer.

En dernier recours, déposez une demande devant le Tribunal administratif du logement pour que le montant du loyer soit fixé. Ce n’est pas le moyen à privilégier, mais il s’agit d’une possibilité à envisager si vos négociations ou propositions ne fonctionnent pas.

Procédure pour déposer une demande en fixation de loyer

Tout d’abord, vous devez compléter une demande en fixation de loyer grâce au modèle disponible sur le site Web du Tribunal administratif du logement. Puis, il vous suffit de :

  • Envoyer la demande à votre locataire par courrier recommandé ou par huissier (vous pouvez également lui remettre en main propre);
  • Déposer ensuite la preuve de réception dans les 45 jours suivants au Tribunal;
  • Compléter le formulaire de calcul que le Tribunal vous transmettra ;
  • Envoyer ce formulaire à votre locataire par courrier recommandé ou par huissier (vous pouvez également lui remettre en main propre);
  • Déposer le formulaire au Tribunal administratif du logement ainsi que la preuve de réception du locataire dans les 90 jours de la réception du formulaire.

Par la suite, si la hausse de loyer est validée par le Tribunal, le locataire sera dans l’obligation de l’accepter et ne pourra pas annuler le renouvellement du bail, à moins d’une entente avec le propriétaire.

Audience pour une décision du Tribunal administratif du logement

Si l’ensemble des exigences requises par le tribunal est rempli pour votre demande en fixation de loyer, vous serez convoqué à une audience.

Vous devrez alors être en mesure de fournir les justificatifs nécessaires relatifs à l’augmentation de loyer que vous demandez.

Sachez que le tribunal peut conclure à une hausse ou à une baisse de loyer selon les preuves déposées. Si vous n’êtes pas satisfait de la décision rendue, deux options s’offrent à vous :

  • Demander une rectification, une rétractation ou une révision;
  • Demander une révision devant la Cour Supérieure du Québec.

Renseignez-vous auprès du Tribunal administratif du logement pour connaître quelle demande effectuer selon votre situation.

Voilà, vous êtes maintenant bien outillé pour augmenter le loyer de votre locataire de façon juste et équitable. Privilégiez toujours la discussion pour bien expliquer les raisons de la hausse de loyer et soyez prêt à négocier si votre locataire refuse l’augmentation. Demeurez ouvert et n’oubliez pas de transmettre un avis de renouvellement conforme à la loi!