Est-ce qu’un bail se renouvelle automatiquement?

Selon l’article 1941 du Code civil du Québec, le bail de logement est renouvelé automatiquement aux mêmes conditions et pour la même durée lorsque celui-ci prend fin. Ce principe s’applique au bail de logement à durée fixe de 30 jours ou plus. À noter que les baux à court terme ne sont pas assujettis aux règlements d’un bail à long terme.

Le renouvellement du bail, également appelé la reconduction du bail , concerne seulement le locataire et non le sous-locataire. En fait, c’est la personne qui a signé le bail qui bénéficie de ce privilège. Le renouvellement du bail provient du droit au maintien dans les lieux reconnu par le Code civil du Québec. Il est impossible pour le locataire d’y renoncer même si, par exemple, la clause d’un bail prévoit sa non-reconduction. Cette clause est sans effet, et ce, même si elle a été incluse avec le consentement du locataire.

Au Québec, le bail de logement se renouvelle donc automatiquement si le locataire et le propriétaire n’envoient aucun avis à l’autre partie.

Laissez-nous vous présenter en détail ce qui entoure le renouvellement automatique du bail de logement.

Qu’est-ce qu’un bail de logement?

Le bail de logement est un contrat de location entre le propriétaire et le locataire. Il est défini à l’article 1851 C.c.Q. comme un contrat de louage par lequel le locateur s’engage envers le locataire à lui procurer, en contrepartie d’un loyer, la jouissance d’un bien meuble ou immeuble pendant une certaine durée. Il y est également inscrit que le bail peut être à durée fixe ou indéterminée.

Comme il s’agit d’un contrat, chaque partie doit donc respecter ses engagements respectifs et se plier aux obligations légales présentes dans la loi. À titre d’exemple, le locataire doit, en cours du bail, se conformer à certaines obligations, telles que :

  • Effectuer le paiement du loyer à la date convenue (art. 1855 C.c.Q.);
  • Utiliser le logement avec prudence et diligence (art. 1855 C.c.Q.);
  • Ne pas modifier la forme ou la destination du logement (art. 1856 C.c.Q.);
  • Garder le logement en bon état de propreté (art. 1911 C.c.Q.);
  • Se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires ou du locateur (art. 1860 C.c.Q.).

En ce qui concerne les obligations du propriétaire , en voici quelques exemples :

  • Procurer au locataire la jouissance paisible du logement (art. 1851 C.c.Q.);
  • Maintenir le logement en bon état d’habitabilité (art. 1910 C.c.Q.);
  • Effectuer l’ensemble des réparations nécessaires, sauf celles à la charge du locataire (art. 1864 C.c.Q.).

Saviez-vous que ce n’est pas seulement la location d’un appartement traditionnel qui peut amener à conclure un bail de logement? Une personne signe également un contrat de louage lorsqu’elle effectue la location d’une chambre, d’une maison mobile ou d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile.

Selon l’article 1892 C.c.Q., il est à noter que les règles spécifiques au bail de logement ne s’appliquent pas pour :

  • Le bail d’une chambre d’hôtel;
  • Le bail d’une chambre d’un établissement de santé ou de services sociaux;
  • Le bail d’une chambre située dans la résidence du propriétaire, s’il n’en loue pas plus que deux et si la chambre ne possède pas de salle de bain, ou de porte de sortie indépendantes;
  • Le bail d’un logement loué à des fins de villégiature;
  • le bail d’un logement dont plus du tiers sert à d’autres fins que l’habitation.

La forme du bail de logement

Peu importe le type de résidence locative (chambre, appartement, condominium ou maison), vous devez absolument utiliser le formulaire de bail créé par le Tribunal administratif du logement. Depuis le 1er septembre 1996, ce formulaire est obligatoire et doit être complété par les deux parties au contrat de louage.

Il est aussi requis de joindre les règlements de l’immeuble au bail de logement. Selon l’article 1897 C.c.Q., le bail et les règlements doivent être rédigés en français à moins que les parties se mettent d’accord pour utiliser une autre langue. Des modèles en anglais sont disponibles sur des plateformes telles que Bloc Solutions.

Il peut arriver que vous ayez conclu un bail verbal avec votre locataire. Sachez que vous avez en main un contrat valablement consenti même si votre locataire n’a pas signé de bail.

  • Le bail et les règlements de l’immeuble doivent être rédigés en français. Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre pour utiliser une autre langue.

Le contenu du bail

Un bail de logement comporte plusieurs renseignements relatifs au propriétaire et au locataire. À titre d’exemple, voici les informations principales à inscrire dans un contrat de bail :

  • Coordonnées du locataire et du locateur
  • Description et destination du logement loué, des accessoires et dépendances
  • Durée du bail
  • Montant du loyer
  • Inclusions et conditions
  • Avis au nouveau locataire ou au sous-locataire

Une fois les signatures apposées au bail par chacune des parties, un exemplaire est remis au locataire et le propriétaire se garde une copie signée.

Il est également important de joindre les règlements de l’immeuble au bail qui porte principalement sur la jouissance paisible des lieux, l’usage, l’entretien du logement et des aires communes, s’il y a lieu.

Le renouvellement du bail

Tel que mentionné ci-haut, le bail de logement se renouvelle automatiquement une fois arrivé à son terme. Le propriétaire ne peut en aucun cas refuser de renouveler le bail puisque le locataire bénéficie de ce droit selon la loi. Le locateur doit se plier aux exigences légales en ce qui concerne la reconduction automatique du bail. Il ne peut modifier le montant du loyer ou d’autres conditions du bail à sa guise. Cela doit se faire dans un certain cadre et dans des délais bien précis.

Selon la durée du bail, il n’y a pas de date prévue pour renouveler le bail. Si le propriétaire désire changer les conditions du bail, il doit le faire dans un avis de renouvellement réservé à cet effet et selon les délais indiqués dans le Code civil du Québec.

L’avis de renouvellement

Dans le cas où le locateur désire augmenter le loyer, il doit obligatoirement le faire au sein d’un avis de renouvellement qu’il doit transmettre à son locataire. Le propriétaire doit alors y mentionner clairement :

  • Les modifications proposées, qu’elles concernent le loyer ou toute autre condition (par exemple la suppression de la jouissance d’une cour extérieure);
  • L’augmentation de loyer, en indiquant soit le nouveau loyer proposé en dollars, soit l’augmentation en dollars ou en pourcentage du loyer en cours;
  • Le délai dont dispose le locataire pour refuser les modifications proposées, à savoir un mois à compter de la réception de l’avis.

L’avis doit être signé et daté par le propriétaire ou son mandataire avant l’envoi, que ce soit par courrier recommandé, remise en main propre ou par n’importe quel moyen permettant d’obtenir une preuve de réception valable.

Les délais d’envoi varient selon le type de bail. Par exemple, l’avis de renouvellement d’un bail de 12 mois et plus doit être envoyé de 3 à 6 mois avant la fin du bail. À noter que l’envoi de l’avis de renouvellement via la plateforme Bloc Solutions est entièrement conforme aux exigences et aux critères requis par le Tribunal administratif du logement.

Lors de la réception de cet avis, le locataire a le choix entre 3 options de réponse, soit :

  • Accepter le renouvellement du bail avec ses modifications;
  • Ne pas renouveler le bail et quitter le logement à la fin du bail;
  • Refuser les modifications proposées et renouveler le bail.

Le non-renouvellement du bail par le locataire

Lorsque le locataire reçoit l’avis de renouvellement de la part de son propriétaire, il dispose d’un mois pour y répondre. À noter que si le locataire ne répond pas dans le mois, il est réputé avoir accepté le renouvellement du bail avec les nouvelles modifications énoncées dans l’avis.

Il faut savoir que le locataire a la possibilité de ne pas renouveler son bail à durée fixe en complétant un avis prévu à cet effet. Il doit simplement le remettre à son propriétaire dans les délais mentionnés dans la loi.

Dans le cas où le locataire ne reçoit aucun avis de la part de son propriétaire, le bail sera reconduit automatiquement aux mêmes conditions. Si le locataire désire quitter le logement et qu’il n’a pas reçu d’avis de renouvellement, il doit absolument aviser son locateur de son départ.

Le non-renouvellement du bail par le locateur

Au Québec, le propriétaire peut décider de reprendre le logement d’un locataire , mais seulement dans certaines situations précises inscrites dans la loi, soit pour :

  • L’habiter lui-même;
  • Loger ses enfants ou ses parents;
  • Loger son conjoint dont il est séparé ou divorcé, mais dont il demeure le principal soutien;
  • Loger tout autre parent ou allié dont il est le principal soutien.

Un avis écrit doit alors être envoyé 6 mois avant la date fixée de la reprise du logement.

Un locateur peut également évincer son locataire et lui demander de quitter le logement dans les deux cas suivants :

  • Subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation du logement;
  • Rénovations majeures au logement qui le rendra inhabitable pendant la durée des travaux.

Un avis écrit est également nécessaire dans ces situations et devra être envoyé 6 mois avant la date fixée pour les travaux. Par contre, si aucune évacuation n’est nécessaire et que les travaux n’excèdent pas une semaine, le propriétaire pourra envoyer un avis de seulement 10 jours.

Saviez-vous qu’il est impossible pour le locateur de reprendre le logement ou d’évincer son locataire si ce dernier est âgé de 70 ans ou plus, habite le logement depuis 10 ans ou plus et a un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique?

Si ces critères correspondent au locataire ou à son conjoint, le locateur ne pourra pas procéder à son éviction ou à la reprise du logement.

Toutefois, notez bien que certaines exceptions s’appliquent et sont détaillées à l’article l’article 1959.1 C.c.Q..

Le locateur peut-il envoyer un avis de renouvellement sans modification?

La loi exige l’envoi d’un avis de renouvellement dans le cas de modifications apportées aux conditions du bail. Si le locateur ne désire pas changer les conditions du bail, il n’est pas obligé de transmettre un tel avis. Il peut tout simplement envoyer une lettre à son locataire pour lui demander s’il souhaite rester une autre année ou non. Ce document ne constitue pas un avis de renouvellement au sens de la loi alors le locataire n’est pas tenu d’y répondre dans un délai précis.

Tel que mentionné, la reconduction du bail de logement à durée fixe de 30 jours ou plus est automatique. Le bail est donc renouvelé aux mêmes conditions et pour la même durée. Le propriétaire doit inscrire expressément les modifications au bail dans un avis de renouvellement s’il désire, par exemple, augmenter le loyer. Le renouvellement automatique du bail est donc un principe important à retenir peu importe que vous soyez locataire ou propriétaire!