Quelles sont les procédures conformes pour faire partir un locataire sans bail?

Vous pouvez faire partir votre locataire sans bail dans les cas où vous décidez de :

• Reprendre le logement pour certaines raisons personnelles
• Effectuer des rénovations majeures à l’appartement qui le rendront inhabitable pendant la durée des travaux
• Subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation

Les règles spécifiques du Tribunal administratif du logement et du Code civil du Québec s’appliquent même si votre locataire n’a pas de bail écrit.

Selon l’article 1378 du C.c.Q., « un contrat est un accord de volonté par lequel une ou plusieurs personnes s’obligent envers une ou plusieurs autres à exécuter une prestation ». De plus, l’article 1385 du C.c.Q. indique que « le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle. »

Ainsi, ces articles de loi démontrent que vous avez en main un contrat valablement consenti même si votre locataire n’a pas signé de bail. Il s’agit donc d’un bail verbal au sens de l’article 1895 du C.c.Q. C’est pourquoi vous devez donc respecter les conditions légales relatives à l’expulsion d’un locataire.

Des exceptions sont également prévues à la loi alors n’oubliez pas de bien valider si vous êtes en droit d’évincer votre locataire.

Suite à la lecture de cet article, vous aurez tous les outils en main pour procéder à l’éviction de votre locataire de manière conforme, et ce, dans le respect des deux parties au contrat.

Conseil d’avocat : Le formulaire de bail étant maintenant largement accessible, il est fortement recommandé de faire signer un bail écrit entre le propriétaire et le locataire. Se présenter devant le Tribunal administratif du Logement est souvent une question de preuve et de connaissance des droits de chacun. Une preuve écrite aura toujours une valeur distincte que si les parties ne transigent que verbalement. Par ailleurs, les formulaires obligatoires de bail prévoient, à leur verso, les droits auxquels peuvent se référer autant le locataire que le propriétaire en tout temps. Connaître ses droits de part et d’autre évitera les situations compliquées dans le futur.

Distinguer le bail verbal d’un bail à durée fixe

D’emblée, il faut savoir que le bail verbal crée les mêmes droits et est soumis aux mêmes obligations qu’un bail écrit. Vous devez donc respecter les modalités énoncées dans la loi en ce qui concerne, entre autres :

• Les avis de renouvellement
• Les réparations urgentes et nécessaires
• L’accès au logement
• L’état du logement et la jouissance des lieux

Puisque le bail verbal est considéré généralement comme un bail à durée indéterminée, vous devez suivre les règles légales au sujet de ce type de bail. À titre d’exemple, le délai pour envoyer les avis de renouvellement est de 1 à 2 mois avant la fin du bail.

Sachez également que le bail verbal peut être résilié par le locataire dans certaines situations permises par la loi :

• Lorsque le propriétaire néglige ses obligations
• En cas de situation de violence conjugale ou sexuelle
• Lorsque le locataire doit quitter son logement en raison de besoins particuliers

Le bail doit donc être respecté jusqu’à la fin, sauf dans ces exceptions répertoriées dans la loi ou avec l’accord du propriétaire.

Peu importe s’il s’agit d’un bail à durée fixe ou verbal, le droit au maintien dans les lieux s’applique. Ce principe veut que, sauf dans les cas d’exceptions listés dans la loi, un locataire peut garder son logement aussi longtemps que souhaité.

C’est la raison pour laquelle vous ne pouvez évincer votre locataire sans raison même si celui-ci n’a pas de bail écrit. Seules certaines situations permettent d’évincer un locataire sans bail écrit.

Toutefois, il est à noter que rien ne vous empêche d’offrir une somme à votre locataire pour qu’il renonce à son droit au maintien dans les lieux, sous réserve des exclusions notées dans la loi. Votre locataire est alors libre d’accepter ou non cette proposition.

La reprise du logement

Aussi longtemps que votre locataire respecte les conditions de son bail verbal, il peut demeurer dans l’appartement. Par contre, si vous désirez reprendre votre logement, il existe des circonstances précises où il est possible de le faire.

Voici les raisons pour lesquelles vous pourriez reprendre votre logement en toute conformité, soit pour :

• L’habiter vous-même
• Loger vos enfants ou vos parents
• Loger votre conjoint dont vous êtes séparé ou divorcé, mais pour lequel vous demeurez le principal soutien
• Loger tout autre parent ou allié dont vous êtes le principal soutien

Un avis écrit doit alors être envoyé 6 mois avant la date fixée de la reprise du logement. Un modèle de cet avis est offert par le Tribunal administratif du logement et vous permet ainsi de rédiger le document avec facilité et simplicité.

Votre locataire possède ensuite un délai d’un mois pour vous répondre. S’il ne le fait pas, il est alors réputé avoir refusé de quitter le logement. Le locataire peut également refuser de partir dès la réception de l’avis. À ce moment, tentez de vous entendre avec lui afin de lui offrir de bonnes conditions de départ.

Proposez-lui une indemnité pour ses frais de déménagement ou pour son premier mois de loyer. Ce n’est pas obligatoire selon la loi, mais cela vous permettra de terminer votre relation en bons termes avec votre locataire. Ce dernier pourrait aussi s’adresser au Tribunal administratif du logement afin de bénéficier d’une indemnité.

Par contre, dans les cas où votre locataire ne souhaite pas discuter, vous devrez entreprendre des démarches auprès du Tribunal administratif du logement. Vous devrez alors prouver que votre demande de reprise de logement est conforme à la loi et qu’elle n’est un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Conseil d’avocat : L’entente à l’amiable est l’avenue la plus simple pour vous si vous voulez éviter de devoir comparaître devant le Tribunal administratif du Logement. Par ailleurs, même si votre reprise de logement est totalement conforme, vous devrez assumer les frais de justice et faire la preuve de votre reprise. Sachez toutefois que contrairement à l’éviction, une indemnité de trois mois de loyer n’est pas requise en cas de reprise. Ainsi dans les négociations, vous devez offrir de payer les frais raisonnables de déménagement et les autres frais reliés au déménagement (rebranchement des services).

L’éviction du locataire sans bail écrit

En ce qui concerne l’éviction d’un locataire sans bail écrit, il est possible de le faire de façon temporaire ou permanente dans des cas bien particuliers énumérés dans la loi. À titre de propriétaire, vous pourriez :

• Évincer votre locataire si vous souhaitez subdiviser votre logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation;

• Évincer votre locataire pour apporter des rénovations majeures au logement qui le rendra inhabitable pendant la durée des travaux.

Un avis écrit est également nécessaire dans les situations d’éviction et devra être envoyé 6 mois avant la date fixée pour les travaux. Par contre, si aucune évacuation n’est nécessaire et que les travaux n’excèdent pas une semaine, le propriétaire pourra envoyer un avis de seulement 10 jours.

Selon la raison de l’éviction , des modèles sont disponibles sur le site du Tribunal administratif du logement pour rédiger le tout dans les règles :

• Avis de réparation ou d’amélioration majeure;
• Avis d’éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d’affectation d’un logement.

L’avis doit contenir les informations suivantes :

• La période d’évacuation
• La somme offerte en guise d’indemnité
• Le motif de l’éviction
• La date de l’éviction

L’indemnité proposée est payable à la date de l’évacuation. Elle permet au locataire de couvrir les dépenses encourues pour son déménagement, son loyer temporaire, etc. Dans les cas où le locataire est évincé de façon permanente, il peut obtenir une indemnité de trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement.

Le locataire possède un délai d’un mois pour répondre au propriétaire dès la réception de l’avis. Sachez que votre locataire est réputé avoir consenti à quitter le logement s’il ne vous répond pas.

Qu’arrive-t-il alors si le locataire sans bail écrit refuse de quitter le logement sur réception de l’avis d’éviction?

Celui-ci devra tenter de s’entendre avec vous ou engager des démarches auprès du Tribunal administratif du logement. Lors de la comparution vous devrez alors prouver le bien-fondé de votre motif d’éviction.

Conseil d’avocat : Pour faire la preuve de votre agrandissement substantiel ou subdivision il est fortement recommandé d’avoir un projet complet à présenter devant le Tribunal administratif du logement. Il faut être en mesure d’établir la possibilité de réaliser le projet et les démarches préparatoires qui ont été entreprises par exemple l’étude des dispositions financières, la préparation des plans, l’obtention de permis et parfois la recherche de clients.

La résiliation du bail

Il est important de comprendre la différence entre l’éviction du locataire et la résiliation du bail. L’article 1863 du Code civil du Québec spécifie que si l’inexécution d’une obligation par l’une des parties cause un préjudice sérieux à l’autre des parties, cette dernière peut demander la résiliation du bail. Pour ce faire, il faut également respecter les règles énoncées à l’article 1971 C.c.Q. qui précise que le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement.

La résiliation du bail verbal est donc possible lorsque votre locataire :

• Omet de payer le montant du loyer à la date convenue
• Commet un acte illégal dans le logement
• Cause des dommages au logement
• Trouble la tranquillité des autres locataires
• Met en danger la sécurité des autres locataires
• Rend le logement insalubre
• Change la forme ou la destination du logement
• Permet à un grand nombre de personnes d’habiter dans le logement (surpeuplement)
• Cède ou sous-loue le logement sans votre consentement

Une mise en demeure peut alors être transmise au locataire pour lui demander de respecter ses obligations dans un certain délai. Une entente peut ensuite être convenue entre vous et votre locataire. Si vous demeurez sans réponse, le dépôt d’une procédure auprès du Tribunal administratif du logement est possible. Seul un jugement de cette autorité peut contraindre le locataire à quitter les lieux sous un des motifs énumérés ci-haut.

Quant à l’éviction du locataire, il s’agit d’une procédure tout à fait distincte et qui s’applique dans les cas spécifiques mentionnés à la section précédente. Une éviction n’est donc pas du tout traitée de la même manière qu’une résiliation de bail.

Qu’est-ce qu’une éviction d’un occupant sans droit?

Un occupant sans droit est une personne qui occupe le logement sans l’autorisation du propriétaire. Cela peut arriver lorsque le locataire décide de ne plus quitter son logement , malgré son avis de départ ou de non-renouvellement du bail. Ce genre de situation peut aussi se produire en cas de reprise du logement ou d’éviction du locataire. Ce dernier peut changer d’idée et refuser de partir.

Le cas le plus fréquent demeure celui d’un locataire qui accepte conformément une date de fin du bail verbal, mais qui choisit finalement de rester dans le logement. Par exemple, vous avez fait les démarches pour reprendre votre logement afin de loger votre père vieillissant. Tout a été fait dans les normes et votre locataire a accepté de se conformer à votre décision. Vous lui avez même offert une indemnité fort intéressante! Pourtant, il change d’idée à la dernière minute. Il devient donc un occupant sans droit.

Que pouvez-vous faire alors pour faire partir votre locataire sans bail?

L’article 1889 C.c.Q. indique que « le locateur d’un immeuble peut obtenir l’expulsion du locataire qui continue d’occuper les lieux loués après la fin du bail ou après la date convenue au cours du bail pour la remise des lieux. »

L’unique méthode pour que vous puissiez évincer un occupant sans droit consiste à déposer un recours devant le Tribunal administratif du logement. L’éviction se fait ensuite par huissier, sur autorisation de la cour, c’est pourquoi il est nécessaire d’obtenir un jugement.

De nombreuses demandes de ce genre ont été déposées au Tribunal administratif du logement au cours des dernières années. Une période record a été enregistrée de 2018 à 2019 où plus de 400 jugements ont été rendus à ce sujet.

La preuve verbale devant le Tribunal administratif du logement

Peu importe la raison pour laquelle vous devez vous présenter devant la cour, une preuve du bail verbal sera demandée. Comme vous n’avez aucun écrit, la force probante des témoignages des deux parties, locataire et propriétaire, agira à titre de preuve. Celle-ci sera appréciée par le juge et analysée selon des principes établis en jurisprudence. Également, il est important de faire parvenir dans les 10 jours suivant la conclusion du bail un écrit au locataire indiquant votre nom et adresse, le loyer et l’adresse du logement loué tel que stipulé à l’article 1895 C.c.Q. ainsi qu’une copie de l’annexe 7 du règlement sur les formulaires de bailobligatoiresdu Tribunal administratif du Logement.

Une décision particulière concernant le bail verbal énonce les éléments suivants :

• « La force probante d’une preuve testimoniale dépend de la crédibilité de chaque témoin et de la qualité de son témoignage, eu égard à la façon de témoigner et au contenu des réponses, éléments que le tribunal considère en vue de rendre un jugement conforme au poids de la preuve. »

Il appartient donc au juge de valider l’entente verbale ayant eu lieu entre vous et votre locataire.

Cette première étape sera à effectuer lors d’une audition devant le Tribunal administratif du logement. Ce sera à vous de bien expliquer le contenu du bail verbal ainsi que les conditions entendues avec votre locataire.

Sachez toutefois que l’écrit reste le meilleur moyen de preuve. Les conditions d’un bail écrit sont beaucoup plus faciles à prouver que celles d’un bail verbal.

Il est préférable d’utiliser l’écrit afin de faciliter la relation avec votre locataire. À titre d’exemple, si vous désirez reprendre le logement pour votre fille et que le locataire accepte, assurez-vous de bien noter toutes les modalités de l’entente.

Cela simplifiera grandement la preuve devant la cour si votre locataire devient un occupant sans droit.

Restrictions au droit à l’éviction d’un locataire sans bail

En 2016, l’entrée en vigueur de la Loi modifiant le Code civil afin de protéger les droits des locataires aînés, modifie les conditions de la reprise de logement et de l’éviction indiquées dans le Code civil du Québec. Ces nouvelles dispositions viennent protéger les aînés de façon significative et tenter de réduire, par la même occasion, la discrimination envers les locataires plus âgés.

Elles permettent également d’encadrer de plus près les règles selon lesquelles un propriétaire peut expulser un locataire de 70 ans et plus. Que ce soit pour la reprise du logement ou l’éviction du locataire, il est maintenant impossible de le faire si votre locataire ou son conjoint :

• Est âgé de 70 ans ou plus
• Habite le logement depuis 10 ans ou plus
• A un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique (HLM).

Si votre locataire ou son conjoint répond à l’ensemble de ces critères, vous ne pouvez pas procéder à son éviction ou à la reprise du logement.

Toutefois, notez bien que certaines exceptions sont possibles, comme dans les cas où vous :

• Êtes âgé vous-même de 70 ans et plus et que vous désirez reprendre le logement pour y habiter
• Souhaitez reprendre le logement pour un membre de votre famille, ex-conjoint, parent ou allié, âgé de 70 ans et plus
• Êtes un propriétaire occupant âgé de 70 ans et plus et vous souhaitez loger, dans le même immeuble que vous, un membre de votre famille, ex-conjoint, parent ou allié, âgé de moins de 70 ans.

Dans ces situations particulières, vous pourrez tout de même évincer votre locataire même si celui-ci ou son conjoint est âgé de plus de 70 ans. Une reprise de logement sera également possible.

L’article 1959.1 C.c.Q. détaille le tout et assure ainsi une meilleure protection aux aînés locataires du Québec.

Le locataire sans bail écrit peut-il être contraint de quitter à la fin de son bail en raison d’une décision du Tribunal administratif du logement?

Un locataire sans bail écrit doit se conformer au jugement émis par le Tribunal administratif du logement. Il peut donc se voir contraint de quitter son logement à la fin du bail ou au moment prévu par le Tribunal.

Étant donné la pandémie, certaines mesures spécifiques ont été prises par le gouvernement afin de protéger la santé de la population. En mars 2020, un arrêté ministériel a été mis en place afin de suspendre les effets de toute décision du Tribunal administratif du logement qui autorisait la reprise d’un logement ou l’éviction du locataire.

Cet arrêté ministériel était valide jusqu’au 6 juillet 2020 en ce qui concerne lesdécisions rendues avant le 1er mars 2020. Son délai était allongé jusqu’au 20 juillet 2020 pour toutes les décisions rendues depuis le 1er mars 2020.

Aussi, cette nouvelle mesure demandait que des circonstances exceptionnelles justifient l’application d’une décision de la cour relative à l’éviction ou à la reprise d’un logement.

À titre d’exemple, dans l’affaire Bond c. Ponce, la cour a jugé que la locataire qui troublait la jouissance paisible des autres locataires, bien que cela soit inacceptable, n’était pas une circonstance exceptionnelle justifiant la résiliation du bail.

Toutefois, depuis le 1er juin 2020, le Tribunal administratif du logement a recommencé à entendre des demandes de tous types, notamment :

• Éviction
• Reprise du logement
• Résiliation du bail

Sachez qu’une demande d’éviction d’un occupant sans droit est considérée comme urgente.

N’oubliez pas que même si votre locataire n’a pas signé de bail, il bénéficie des mêmes droits qu’un locataire ayant signé un bail. Il a donc les mêmes obligations relatives aux conditions du bail.

Dans les cas où il ne les respecte pas, vous pouvez demander la résiliation du bail. Un jugement de la cour vous permettra de faire partir votre locataire sans bail.

Vous bénéficiez maintenant de tous les renseignements essentiels afin de faire partir un locataire sans bail en toute conformité. Peu importe si vos locataires ont des baux verbaux ou écrits, fiez-vous toujours à la loi.

Ne faites aucune différence dans le traitement d’un bail verbal et soyez bien au fait de vos obligations et droits. De cette façon, vous serez en mesure de faire partir votre locataire sans bail selon les dispositions légales en vigueur.