Un mauvais locataire, combien ça coûte?

La sélection des locataires est une étape cruciale pouvant faire la différence entre une expérience de gestion paisible et un véritable cauchemar. Pour un propriétaire, la perspective de trouver le « locataire idéal » peut souvent être éclipsée par la réalité des mauvais locataires, capables de causer non seulement des maux de tête mais aussi des pertes financières importantes.

Qu’est ce qu’on considère comme un mauvais locataire?

Un mauvais locataire peut être défini comme une personne qui cause des problèmes, qu’ils soient financiers, matériels, ou sociaux, au propriétaire et/ou aux autres résidents. Les caractéristiques que l’on pourrait citer :

• Défaut de paiement : ne paie pas le loyer à temps, accumule des retards ou arrête complètement de payer.
• Détérioration de la propriété : cause des dommages significatifs à la propriété par négligence ou vandalisme (ex. : trous dans les murs, destruction des appareils électroménagers).
• Troubles de voisinage : Comporte des comportements dérangeants tels que le bruit excessif, les disputes fréquentes ou les activités illégales, créant un environnement inconfortable pour les autres résidents.
• Non-respect des règles du bail : Effectue des sous-locations non autorisées, dépasse le nombre d’occupants permis ou refuse de se conformer aux autres clauses du contrat (ex. : interdiction d’animaux).
• Mauvaise communication : ne répond pas aux tentatives de contact du propriétaire pour résoudre des problèmes ou agir en cas d’urgence. Peut également être hostile ou agressif dans ses interactions.
• Propreté et entretien : néglige l’entretien de base et la propreté du logement, ce qui peut entraîner des infestations ou des problèmes de santé.
• Activités illégales : engage dans des activités criminelles comme le trafic de drogue ou le vandalisme, mettant en danger la sécurité de la propriété et des autres locataires.

Les éléments qui coûtent cher à un propriétaire

Loyer Impayé

Le montant du loyer impayé dépend de la durée du défaut de paiement et du montant du loyer mensuel. Par exemple, pour un loyer de 1 000 $ par mois, trois mois de loyer impayé représentent une perte directe de 3 000 $. Le recouvrement des loyers peut nécessiter des démarches supplémentaires. Vous pourriez devoir engager une agence de recouvrement, dont les frais varient en fonction de la complexité et du montant à recouvrer.

Frais Juridiques et Administratifs

Une demande relative au non-paiement du loyer déposée au TAL coûte 87 $. À cela, si vous engagez un avocat, les frais légaux peuvent varier de 100 $ à 400 $ de l’heure.

Frais de Réparations

Le coût des réparations peut varier largement, mais il n’est pas rare que des propriétaires dépensent entre 1 000 $ et 5 000 $ pour réparer les dommages causés par des locataires. Des cas extrêmes peuvent atteindre des sommes bien plus élevées, en fonction de l’étendue des détériorations.

Perte de Revenu en cas d’inoccupation

Le temps nécessaire pour effectuer les réparations et trouver de nouveaux locataires entraîne une perte de loyers. Si cela prend un mois pour remettre le logement en état et signer un nouveau bail, c’est un mois de loyer perdu.

Le stress et le temps perdu

Il est difficile de mettre un prix sur le temps et le stress, mais ce sont des coûts non négligeables. Le temps consacré aux démarches administratives, aux suivis téléphoniques, et aux réunions avec des professionnels (avocats, entrepreneurs) représente également une perte de productivité et de tranquillité d’esprit pour le propriétaire.

Réputation

Les problèmes avec les mauvais locataires peuvent ternir la réputation de l’immeuble, surtout si des plaintes ont été déposées ou si des témoins (autres locataires) ont observé les conflits. Cela peut rendre plus difficile la location future.

Coûts liés à l’exécution des jugements

Même après avoir gagné un jugement d’expulsion au Tribunal administratif du logement, il peut être nécessaire de faire appel aux autorités (huissiers) pour exécuter l’expulsion. Les coûts pour ce service peuvent varier mais sont généralement autour de quelques centaines de dollars.

Assurance

Si un mauvais locataire cause des dommages importants, cela peut conduire à des réclamations d’assurance. À terme, les assurances peuvent augmenter les primes en réponse aux réclamations antérieures constatées.

Exemple de coûts

Les pertes peuvent être variables mais voici des exemples possibles des coûts sur une période de quelques mois :

• Impayés de loyer : 3 000 $ (pour trois mois de loyer impayé à 1 000 $ par mois)
• Frais juridiques : 500 $ (variable selon la complexité)
• Réparations : 2 500 $ (estimation moyenne)
• Inoccupation (1 mois) : 1 000 $

Prévenir les problèmes avant qu’ils ne surviennent est une compétence clé pour tout propriétaire averti, et comprendre les signes avant-coureurs peut faire toute la différence. Il est donc primordial de bien choisir son locataire. Un des outils les plus utiles pour cela reste l’enquête de prélocation, qui vous permet d’en apprendre beaucoup sur la situation et le passif de vos candidats, et vous éclaire dans votre choix.