Retour sur le rapport “Le Marché Locatif” de la SCHL
La Société Canadienne de l’Hypothèque et du Logement a publié son analyse annuelle du marché des grands centres du Canada. Ce rapport est publié chaque année et utilise les données de l’Enquête sur les logements locatifs et de l’Enquête sur les appartements en copropriété de la SCHL. Quelles sont les grandes tendances? Que peut-on y apprendre sur le marché locatif québécois?
A l’échelle canadienne
Source: SCHL
On peut affirmer que le marché locatif national s’est beaucoup resserré en 2022, car la demande a fortement augmenté dans beaucoup de régions.
Si l’offre a augmenté (+55 000 logements), la demande a été encore plus forte (+79 000 unités occupées). Résultat, le taux d’inoccupation des logements est à son niveau le plus bas depuis 2001! Cette confrontation inégale de l’offre et de la demande fait que l’augmentation des loyers a également connu une hausse importante.
Source: SCHL
Quelles explications à cette explosion de la demande?
- Une hausse de la migration nette
- Le retour des étudiants sur les campus
- La hausse des taux hypothécaires
Les copropriétés contribuent beaucoup à accroître l’offre de logements
En 2022, les appartements en copropriété représentaient 19,3 % du parc total des logements locatifs dans ces centres, en hausse par rapport à celle de 18,6 % relevée en 2021.
La part des appartements en copropriété dans le parc locatif est restée bien supérieure à la moyenne nationale dans certains des plus grands centres du Canada en 2022. Vancouver arrive en tête (avec une part d’appartements en copropriété de 42,5 %), suivie de Calgary (37,5 %) et de Toronto (34 %). Globalement, les centres du Québec ont enregistré des parts plus faibles, y compris Montréal (6,7 %).
A l’échelle du Québec
Les grands centres de la province ont subi une forte hausse des loyers et la demande est toujours forte pour plus de logements locatifs. Comparativement au reste du Canada, des villes comme Montréal ou Québec demeurent plus accessible que les autres grands centres urbains.
Source: SCHL
Gros plan sur Montréal
Source: SCHL
La forte demande sur le marché locatif a fait baisser le taux d’inoccupation. Les hausses de loyer ont aussi été importantes, surtout pour les locataires qui ont déménagé.
Une forte migration a boosté la demande locative
Source: SCHL
Le taux d’inoccupation sur l’île de Montréal est descendu de 3,7 à 2,3 %. Sa baisse a été causée par un fort rebond de la migration internationale et un ralentissement de l’accession à la propriété. Ce dernier facteur a aussi soutenu la demande de logements locatifs en banlieue. Malgré l’ajout de milliers de nouveaux appartements, la banlieue a continué d’avoir un taux d’inoccupation oscillant autour de 1 %.
Sur l’ensemble du territoire montréalais (île et banlieue), 2 autres facteurs ont aussi soutenu la demande de logements locatifs : la hausse de l’emploi chez les jeunes, et la forte croissance des prix sur le marché immobilier depuis le début de la pandémie.
Des taux d’inoccupation inégaux
Source: SCHL
En effet, le taux d’inoccupation des appartements construits au cours des 3 dernières années était plus élevé (4,2 %) que pour l’ensemble du marché. C’est signe d’une détente dans le créneau des appartements locatifs récents, puisque le taux d’inoccupation en 2021 n’était que de 2,7 %.
A noter également que les loyers moyens des logements construits récemment sont plus chers que dans l’ensemble du marché. Cette différence a pu limiter le nombre de locataires potentiels.
Gros plan sur Québec
Source: SCHL
À 1,5 %, le taux d’inoccupation n’avait pas été aussi faible depuis 2010. Même si l’offre a été soutenue au cours des dernières années, elle ne répond pas suffisamment à la demande.
La hausse de la migration, le ralentissement de l’accession à la propriété et la reprise des cours sur les campus ont manifestement alimenté la forte demande sur le marché locatif.
De 2011 à 2016, il y avait en moyenne 1 178 logements locatifs achevés par année. Par comparaison, ce nombre a plus que quadruplé en 2022, pour atteindre 4 567. Or, cette offre accrue ne suffit toujours pas à répondre à la forte demande dans la région.
La hausse des loyers a été modérée dans la région en comparaison de la moyenne provinciale
Il a été constaté des hausses de loyer :
- de 8,2 % pour les logements où il y a eu un changement de locataires, contre 13,2% au provincial
- de 3,4 % pour les logements dont les occupants n’ont pas changé, contre 3,6% au provincial
Les taux d’inoccupation des copropriétés offertes en location ont beaucoup diminué dans les immeubles de 100 unités et +
Cette baisse s’explique en grande partie par la forte demande dans l’agglomération de Québec où se trouvent ces immeubles. La demande y a été favorisée par le retour des étudiants et la hausse de la migration.
Gros plan sur Gatineau
La migration, l’emploi chez les jeunes et la baisse de l’accession à la propriété continuent de soutenir la demande de logements locatifs, ce qui a maintenu le taux d’inoccupation sous 1 %. Il y a eu une autre forte augmentation de l’offre, mais plusieurs facteurs ont contribué à une croissance équivalente de la demande. Le taux d’inoccupation est donc resté stable (0,8 %).
Une migration plurielle
En plus du retour de la migration qui soutient la demande de logements locatifs, la migration interprovinciale a elle aussi augmenté, entre autres grâce à une amélioration du solde avec l’Ontario. En effet, le nombre de personnes qui quittent l’Ontario vers le Québec a continué de croître, et le déficit migratoire qu’accuse habituellement le Québec avec l’Ontario est presque effacé. Typiquement, une part importante de ces ménages ontariens (surtout d’Ottawa) s’établit dans la région de Gatineau.
Baisse de l’offre sur le marché des copropriétés à louer
Depuis la dernière enquête, le nombre de copropriétés offertes en location a fortement diminué. Seulement 23 % des copropriétés se retrouvent maintenant sur le marché locatif, alors que cette proportion dépassait les 30 % lors des 6 enquêtes précédentes.
Tous les graphiques et tableaux de cet article proviennent du rapport de la SCHL disponible en entier ici.
