Qu’est-ce que le dépôt de garantie?

Le dépôt de garantie a attiré beaucoup d’attention dernièrement et plusieurs étaient confus quant à la légalité de cette pratique. Nous démystifions le tout pour vous ici.

Un dépôt de garantie est le versement d’une somme d’argent par le locataire au propriétaire, en gage de prévention pour un loyer impayé ou des frais en cas de dommages. Contrairement à ce qui a pu circuler dans les médias, exiger un dépôt de garantie est illégal au Québec.

Voici un extrait de l’article 1904 du Code civil du Québec à cet effet:

« Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.

Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté. »

Le seul montant que le propriétaire peut exiger au locataire est donc le paiement du premier mois de loyer, même si la prise de possession du logement a lieu dans plusieurs mois. Le propriétaire ne peut exiger qu’un seul mois de loyer à l’avance. À noter que le locataire pourrait payer volontairement plusieurs mois de loyers (avec des chèques postdatés par exemple), mais cela ne peut pas lui être imposé.

Le dépôt de garantie « volontaire »

Jusqu’ici tout semble assez clair. Par contre, suite à un jugement survenu en 2020 qui a fait du bruit dans les médias, voici l’aspect avec lequel il faut être prudent : le locataire pourrait volontairement verser un dépôt de garantie au propriétaire. Attention! Pour que cette entente soit valide, le locataire ne doit pas être forcé à faire le dépôt ou être influencé par la crainte de ne pas pouvoir obtenir le logement s’il ne le fait pas. Le dépôt ne doit donc pas être une condition à l’obtention du logement. À noter que le locataire qui verse un dépôt de garantie n’est plus protégé par la loi établie à cet effet. C’est-à-dire que s’il décide d’effectuer volontairement un dépôt de garantie, il ne pourra plus avoir recours à la protection de la loi pour récupérer son dépôt.

Dans une situation où le candidat n’a pas satisfait à l’enquête de pré-location, le propriétaire peut lui offrir l’option de déposer une sûreté. Le locataire doit être libre de choisir la forme que cette sûreté prendra (ex : cautionnement, dépôt, etc.). Encore une fois, le locataire doit décider volontairement et librement s’il souhaite faire un dépôt de garantie.

L’affaire Immeubles À côté inc. c. Mirzica

Dans cette affaire populaire concernant le fameux dépôt de garantie, une femme de nationalité française n’était pas en mesure de fournir une enquête de crédit concluante ou un cautionnement lors de son déménagement au Québec. Elle a donc versé un dépôt de garantie de 2 600 $ à la signature du bail volontairement (équivalent à deux mois de loyer). Par la suite, la locataire n’a pas payé son loyer à plusieurs reprises. Deux mois de loyer se sont accumulés et la propriétaire a fait une demande de résiliation du bail auprès du Tribunal administratif du logement (anciennement Régie du logement). Lors de sa défense, la locataire a réclamé que son dépôt lui soit retourné, car la propriétaire n’avait pas le droit de lui demander ce montant. Cette réclamation lui a été refusée, car en se fiant à l’article 1904, aucun dépôt n’a été exigé. La propriétaire lui avait demandé sans exigence et la locataire était libre d’effectuer un dépôt de garantie ou non.

Ce jugement avait fait les manchettes médiatiques et le Tribunal administratif du logement a remis les pendules à l’heure en clarifiant la situation : « La décision rendue dans l’affaire Immeubles À côté inc. c. Mirzica ne se distingue pas des autres décisions du tribunal en la matière et ne modifie pas l’état du droit. Un locateur ne peut exiger un dépôt de garantie ». (Journal Métro, 2020)

Exiger un dépôt de garantie est illégal

Le dépôt de garantie n’est pas illégal. Ce qui est considéré comme illégal est le fait de l’exiger. Si le propriétaire désire faire la demande d’une surêté suite à une enquête de pré-location non satisfaisante, il doit être clair que le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire.

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Sources : Éducaloi