Comment calculer une augmentation de loyer?

Au fil du temps, les dépenses liées à un immeuble augmentent et le loyer doit aussi augmenter en conséquence. L’augmentation de loyer est normale et est réglementée par le Code civil du Québec.

« Au moment de la reconduction du bail, un propriétaire est libre de demander une augmentation du loyer qu’il estime juste et raisonnable dans son avis qu’il remet à son locataire et ce dernier a le droit d’accepter ou de refuser cette augmentation dans le mois de la réception de l’avis du propriétaire. » (Tribunal administratif du logement)

Il est possible d’apporter des modifications au bail chaque année, que ce soit concernant une augmentation de loyer ou d’autres éléments, comme l’accès à un stationnement ou le droit d’avoir des animaux. Ces modifications doivent être incluses dans l’avis de renouvellement. Les propriétaires procédant à une augmentation doivent demeurer raisonnables et transmettre un avis conforme au locataire selon les délais établis.

Sur quoi baser l’augmentation ?

L’augmentation de loyer n’est pas déterminée au hasard et demande de prendre en considération plusieurs facteurs. Si vous effectuez le calcul « sur le coin d’une table », ne soyez pas surpris de recevoir des questionnements de la part de votre locataire ou pire, une demande de fixation de loyer venant de sa part.

« Le Tribunal ajuste le loyer en fonction des revenus et des dépenses de l’immeuble applicables à la période de référence, soit ceux de l’année civile précédant le terme du bail. Il peut, le cas échéant, tenir compte de la qualité des services ou de l’usage d’un accessoire ou d’une dépendance de l’immeuble ou du logement. » (Tribunal administratif du logement)

Taux d’ajustement établis par le Tribunal administratif du logement

Afin de guider les propriétaires dans leur calcul, le Tribunal administratif du logement (anciennement Régie du logement) établit et publie un taux d’ajustement moyen recommandé annuellement pour les logements chauffés à l’électricité (0,5 % en 2021), les logements non-chauffés (0,8 % en 2021) et les logements chauffés au gaz ou au mazout (entre -0,3 % et -3 % en 2021).

Évidemment, ces taux possèdent leurs limites et ne sont pas toujours représentatifs de toutes les situations. C’est pourquoi des taux d’ajustement pour certains postes de dépenses sont établis et pourront être applicables au besoin.

Voici les taux publiés en 2021 pour chaque poste :

• Entretien : 1,4 %
• Services : 1,9 %
• Frais de gestion : 1,2 %
• Électricité : -0,3 %
• Gaz : -11,3 %
• Mazout et autres sources d’énergie : 1,4 %
• Revenu net : 0,6 %
• Dépenses d’immobilisation : 2,3 %

Ces taux sont des pourcentages applicables et non des augmentations de loyer recommandées en soi, ils sont donc inclus dans le calcul global.

Réparations et/ou rénovations majeures

Vous avez effectué des rénovations en espérant pouvoir augmenter la valeur de votre logement? Pas de panique, celles-ci pourront être prises en compte dans la fixation du loyer. Des augmentations importantes peuvent être effectuées suites à des rénovations ou réparations apportées aux éléments suivants:

• Structure de l’immeuble (ex : système de chauffage, toiture, fenêtre, tuyauterie)
• Logement (ex : nouvelle salle de bain, nouveaux planchers)
• Partie commune (ex : rénovations d’une salle d’entraînement, rénovation de la terrasse commune)
• Nouvelles installations (ex : piscine, places de stationnement)

Ces rénovations et réparations sont considérées comme des dépenses d’immobilisation par le Tribunal administratif du logement, qui recommande également un taux pour celles-ci. À nouveau, ce taux n’est peut-être pas représentatif de toutes les situations, il pourra donc être ajusté.

Outil de calcul du Tribunal administratif du logement

Ne vous inquiétez pas, vous n’aurez pas à calculer l’augmentation de loyer sans aide. Il est d’ailleurs fortement recommandé d’utiliser un calculateur d’augmentation de loyer afin d’éviter toutes sortes d’erreurs ou de conflits. Le Tribunal administratif du logement met un outil de calcul complet à la disposition des propriétaires, qui prend en considération toutes les dépenses de l’immeuble. L’outil permet donc de calculer une augmentation qui est légitime, tout en fournissant des arguments justificatifs au besoin.

Si vous désirez éviter les désaccords, la bonne utilisation de cet outil est la meilleure façon de se protéger contre une contestation du locataire!

Afin de déterminer l’augmentation du loyer, l’outil prend en considération les éléments suivants:

• Revenus de l’immeuble
• Dépenses d’exploitation de l’immeuble (ex : taxes, assurance, énergie)
• Revenu net
• Réparations et améliorations majeures relatives à tout l’immeuble et au logement

L’augmentation est calculée automatiquement avec les montants qui y sont entrés. Le calcul est détaillé et il est possible d’en imprimer une copie. Gardez en tête que ce calcul simplifié comprend des montants qui sont probablement inconnus du locataire et qui n’ont pas été vérifiés par le Tribunal administratif du logement. Le locataire pourrait donc avoir certaines questions et peut toujours contester l’augmentation.

À noter:

• L’outil ne prend pas en considération certaines situations particulières (ex : la mise en place d’un service qui occasionne de nouvelles dépenses d’exploitation), qui devront être traitées en fixation judiciaire au besoin;
• Le locataire habitant dans un immeuble construit il y a cinq ans ou moins ou dont l’utilisation à des fins résidentielles résulte d’un changement d’affectation depuis cinq ans ou moins, ne peut pas contester une augmentation de loyer (voir section F du bail). S’il refuse l’augmentation, il devrait alors déménager.

En général, le Tribunal administratif recommande une augmentation de 1 à 2 % par an. Selon les situations, les propriétaires ne se fient pas toujours à celle-ci et pourraient considérer d’autres facteurs, par exemple, le loyer des autres logements dans le secteur.

La règle d’or à respecter : assurez-vous que l’augmentation soit juste et raisonnable!

Comme l’augmentation de loyer ne se termine pas au calcul de celle-ci, Bloc Solutions a préparé des articles pour vous guider dans la suite des choses :

• Quand et comment envoyer une augmentation de loyer?
• Que faire si un locataire refuse une augmentation de loyer?

En résumé

Soyez prudent et prenez les précautions nécessaires pour établir une augmentation de loyer juste, raisonnable et justifiable. Soyez ouvert aux questions potentielles de la part du locataire concernant l’augmentation. L’augmentation de loyer est chose courante et si elle est bien effectuée, elle devrait être acceptée et comprise sans problème.

Optez pour la plateforme Bloc Solutions pour vous assurer d’envoyer un avis d’augmentation conforme aux exigences du Tribunal aux locataires. Sauvez du temps, éliminez le risque d’erreur et simplifiez votre gestion locative dès maintenant!

Sources : Tribunal administratif du logement