Comment calculer une augmentation de loyer commercial?

Une augmentation de loyer commercial se calcule à la discrétion des deux parties au contrat de bail. Celles-ci négocient dans le but de fixer une augmentation juste et équitable. En tant que propriétaire, vous pouvez vous baser sur différents critères afin de proposer une augmentation de loyer commercial raisonnable tels que :

• Les rénovations effectuées;
• L’effervescence du quartier où est situé le loyer;
• La renommée de l’immeuble;
• La hausse des taxes municipales ou scolaires;
• La variation de la prime d’assurance.

Il est également recommandé de comparer, si possible, le montant des loyers commerciaux du secteur. Lors de cette vérification, assurez-vous que les loyers possèdent les mêmes particularités que le vôtre. De cette façon, vous aurez l’heure juste.

Une fois la lecture de cet article complétée, vous serez en mesure de définir une augmentation de loyer commercial appropriée.

Le bail d’un loyer commercial

Sachez que le bail commercial est régi par les règles du Code civil du Québec. Selon l’article 1851 C.c.Q., « Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée. »

Le bail commercial est donc un contrat tel que défini aux articles 1378 et 1385 C.c.Q. Ainsi, le bail commercial se forme par le simple échange de consentement entre les parties, sans autre formalité. C’est donc la force de négociation de chaque partie qui guidera ses modalités, dont la valeur du loyer.

Distinguer le bail commercial d’un bail résidentiel

D’emblée, il faut savoir que le bail commercial ne prévoit pas de dispositions d’ordre public contrairement au bail de logement. Cela signifie qu’il n’existe pas de dispositions dans la loi visant à protéger le locataire d’un loyer commercial, contrairement au locataire d’un loyer résidentiel.

En effet, le contrat de bail d’un logement accorde certains privilèges au locataire tels que :

• Une protection contre les hausses abusives de loyer;
• Le droit au maintien dans les lieux;
• Un outil législatif particulier (Tribunal administratif du logement).

Ces mesures visent à établir un équilibre entre les parties et à éviter des évictions démesurées. La loi considère qu’un locataire d’un logement est généralement plus faible d’un point de vue économique que le locateur.

Cette vision ne s’applique toutefois pas dans le cas d’un bail commercial. Le locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux et aucune disposition ne le protège contre des augmentations abusives de loyers. La rédaction d’un bail commercial est le résultat de négociations entre le propriétaire et le commerçant qui souhaite exploiter une entreprise.

À la location, il importe de bien définir la nature du bail pour éviter la confusion. Sachez qu’un bail résidentiel ne s’applique pas lorsque plus du tiers de la superficie totale est utilisé à un autre usage que l’habitation comme mentionné à l’article 1892 C.c.Q..

À titre d’exemple, si un peintre souhaite aménager son atelier dans son logement et y vendre ses toiles, il doit en calculer la superficie pour conclure le bon type de bail.

Il est également très important pour tous locataires de loyers commerciaux de publier leur bail le plus tôt possible au Bureau de la publicité foncière (Registre foncier), pour bien protéger leurs droits en cas de vente de l’immeuble.

Les obligations des parties d’un bail commercial

Les règles reliées aux baux commerciaux sont, pour la majorité, celles qui s’appliquent aux baux en général. La section du Code civil du Québec intitulée « Des droits et obligations résultant du bail » s’étend de l’article 1854 à 1876. Il y est détaillé, bien entendu, les droits et obligations des parties dont en voici quelques-unes :

• Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail (art. 1854 C.c.Q.);
• Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail (art. 1854 C.c.Q.);
• Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence (art. 1855 C.c.Q.);
• Le locateur est tenu de garantir le locataire des troubles de droit apportés à la jouissance du bien loué (art. 1858 C.c.Q.);
• Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires (http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/showversion/cs/CCQ-1991?code=se:1860&pointInTime=20181109);

En cas de non-respect de ces obligations, vous devrez avoir recours aux tribunaux de droit commun comme la Cour du Québec ou la Cour Supérieure. À noter que le Tribunal administratif du logement n’est pas compétent pour entendre les litiges relatifs à un bail commercial.

Il est aussi important de savoir que les articles 1851 à 1891 C.c.Q. qui relatent les droits et obligations du locataire et du locateur, ne sont pas d’ordre public en contexte de bail commercial. Ce qui veut dire que le locataire et le locateur peuvent convenir de règles différentes à celles énoncées dans le Code civil du Québec.

Les dispositions du C.c.Q. s’appliqueront seulement si le bail commercial est silencieux au sujet des droits et obligations des deux parties au contrat.

La forme du bail commercial

Même s’il n’est pas obligatoire que le bail commercial soit écrit, il est fortement recommandé de le rédiger pour des raisons évidentes de preuve. De façon générale, la plupart des baux commerciaux sont écrits de manière détaillée et précise. Selon l’article 1895 C.c.Q., le bail commercial doit inclure certaines informations telles que :

• Le nom et l’adresse du locateur;
• Le nom du locataire;
• Le montant du loyer;
• L’adresse du logement.

Habituellement, il contient également :

• Le type de local loué;
• Les modalités de paiement des taxes;
• Les clauses relatives à l’utilisation des lieux et à leur entretien;
• Les renseignements concernant le transfert du bail;
• Les obligations et les responsabilités des parties;
• Les termes du bail.

À noter que dans un bail commercial, il est possible de rédiger des clauses qui seraient considérées comme invalides dans un bail résidentiel. À titre d’exemple, il est fréquent de retrouver la mention suivante dans un bail commercial :

« Le locataire devra payer, en plus du loyer fixe mensuel (loyer de base), la totalité ou une partie des dépenses de l’immeuble loué, telles que les assurances ou les taxes foncières et scolaires de l’immeuble. »

Une telle clause serait totalement illégale dans un bail résidentiel.

La durée du bail commercial

Selon l’article 1851 C.c.Q., le bail commercial peut être à durée fixe ou indéterminée. Ce sont les parties qui choisissent le type de bail lors des négociations. Selon leur décision, des règles différentes seront à suivre en ce qui concerne la fin du bail. D’ailleurs, l’article 1877 C.c.Q. explique clairement la disposition à ce sujet :

« Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties. »

Il est donc très important de bien saisir la différence entre ces deux baux commerciaux.

Sachez également que la loi ne requiert aucune durée minimale pour un bail commercial. Le propriétaire et le locataire sont libres de sélectionner une durée qui leur convient.

La seule règle à respecter concernant la durée est énoncée à l’article 1880 C.c.Q. et se détaille comme suit :

« La durée du bail ne peut excéder 100 ans. Si elle excède 100 ans, elle est réduite à cette durée. »

Les parties fixent donc ensemble la durée du bail commercial et la note au contrat.

Les types de baux liés à l’exploitation commerciale

Lors de la signature d’un bail commercial, il n’est pas rare que les obligations des locataires et locateurs ne soient pas très détaillées. Une classification des baux commerciaux est donc apparue au fil des années pour contrer ce manque d’informations.

Il demeure donc essentiel de connaître les différents types de baux et surtout de bien les comprendre afin d’éviter les mauvaises surprises.

Gardez en tête les éléments suivants lors des négociations avec votre locataire :

• Les dépenses reliées à votre immeuble;
• Les réparations à venir ou à faire immédiatement;
• Le type de réparations à inclure au bail;
• Les frais d’assurance, d’entretien et de taxes.

De cette façon, vous vous assurez de choisir le meilleur bail commercial qui correspond à votre situation immobilière.

Le bail brut

Il s’agit du bail le moins complexe. Dans ce cas-ci, un loyer mensuel fixe est déterminé et couvre l’ensemble des dépenses reliées à l’immeuble. Le locataire n’a donc pas de frais à payer en surplus tels que l’électricité, les frais d’entretien ou les coûts des rénovations effectuées. Dans la plupart des cas, le loyer brut par pieds carrés sera plus élevé que dans les autres types de baux.

Le bail brut avec clause escalatoire

Ce bail comporte une particularité unique relative à l’augmentation du loyer. En effet, la clause escalatoire prévoit que le coût du loyer sera sujet aux variations des taxes foncières. S’il y a une augmentation de 3 % durant l’année, le montant du loyer sera également haussé de 3 % au jour du renouvellement.

Aussi appelée clause d’indexation, il est possible de l’inscrire au contrat de bail commercial de deux manières. Elle peut prévoir que la variation à la hausse ou à la baisse des taxes foncières jouera un rôle sur l’augmentation du loyer. Il suffit de le déterminer lors des négociations.

Le bail net

Le bail net donne la charge des frais d’entretien au locataire. Toutefois, le propriétaire assume les frais d’exploitation et les taxes. Ce dernier devra aussi supporter les coûts de rénovations majeures comme des réparations à la structure de l’immeuble, à la fondation ou au toit.

Le bail net-net

De nombreux frais sont ajoutés à la charge du locataire dans le cas d’un bail net-net. Ici, le locataire doit verser le montant du loyer initial ainsi que :

• Les frais d’exploitation;
• Le coût des réparations majeures;
• La somme d’une partie de ses recettes.

Le locateur garde toutefois à sa charge l’ensemble des frais reliés à l’assurance, à l’entretien et aux taxes.

Le bail net-net-net

Aussi appelé bail triple net, ce contrat mentionne que la totalité des frais relatifs à l’exploitation commerciale du loyer sont assumés par le locataire. Ce dernier doit donc payer les sommes suivantes :

• Le loyer mensuel de base;
• Les taxes foncières;
• Les frais d’exploitation;
• Les frais d’entretien;
• Les coûts des rénovations majeures ou non.

Le bail net-net-net-net

Il s’agit du bail commercial le moins conventionnel. Ce type de contrat peut être effectué dans le cas où le propriétaire vend son immeuble, mais demeure locataire de celui-ci.

Le locataire (qui est en réalité l’ancien propriétaire) assume alors toutes les charges et réparations de l’immeuble.

L’ensemble de ces frais sont payés au prorata de la superficie des lieux loués.

Le bail triple net permet ainsi au propriétaire de se détacher de toutes obligations ou responsabilités reliées au loyer.

Comment calculer efficacement l’augmentation d’un loyer commercial?

Comme cette augmentation n’est pas régie par la loi, vous pouvez vous baser sur différents critères pour la fixer tel que mentionné plus haut. Voici les principaux éléments à prendre en considération :

• Les rénovations effectuées;
• L’effervescence du quartier où est situé le loyer;
• La renommée de l’immeuble;
• La hausse des taxes municipales ou scolaires;
• La variation de la prime d’assurance.

Vous pouvez également demander à un professionnel de l’immobilier comme une agence de location ou un courtier immobilier commercial de vous aider à ce sujet. Le courtier ou l’agence pourra même certainement effectuer la location à votre place et ainsi vous faire gagner du temps. Par ailleurs, l’augmentation du loyer n’a pas besoin d’être annuelle. En général, elle est échelonnée sur une période plus ou moins longue variant de 3 à 5 ans en fonction de la durée totale du bail.

Analyser le secteur du loyer commercial

Pour établir l’augmentation du loyer de façon raisonnable, surveillez les loyers sur le marché immobilier dans votre secteur. Effectuez par le fait même des comparaisons et analysez les éléments en demande peuvent avoir un impact sur la hausse de loyer tels que :

• L’accessibilité à un quai de chargement;
• La disponibilité de toilettes et de quelques entrées indépendantes.

Une fois ces informations en main, vous serez plus en mesure de fixer une augmentation de loyer convenable.

Valider les modifications effectuées au loyer commercial

Pour calculer une augmentation de loyer commercial équitable, prenez en compte les rénovations ou réparations majeures faites au local ou à l’immeuble.

Y a-t-il eu un agrandissement de la superficie du loyer? La toiture a-t-elle été changée? Des fissures à la fondation ont-elles nécessité l’intervention de spécialistes?

Si c’est le cas, ces éléments pourraient justifier la hausse de loyer que vous soumettez à votre locataire.

Vérifier le taux d’augmentation de baux commerciaux au Québec

Un bon outil pour vous aider figure sur le site Web de Statistique Canada. En effet, vous y retrouvez les taux d’augmentation de loyers commerciaux de l’ensemble des provinces du Canada.

Il est ainsi possible de constater que l’Ontario s’avère la province qui a connu « la plus forte augmentation sur le marché des loyers commerciaux (+2,1 %), principalement sous l’effet de la hausse des loyers des immeubles de vente au détail (+2,9 %) et des immeubles industriels et entrepôts (+2,3 %). »

En ce qui concerne le Québec, il est indiqué que Montréal a affiché l’une des plus fortes hausses, soit de +2,8 % pour les loyers commerciaux des immeubles à bureaux. Toutefois, les loyers commerciaux sont demeurés, en général, stables dans l’ensemble de la province de Québec.

Qu’est-ce qu’une augmentation de loyer commercial raisonnable?

Somme toute, il vous suffit de faire un certain calcul grâce aux variables nommées tout au long de cet article. Consultez également l’Indice des prix des services des loyers commerciaux pour vous aider à calculer la hausse de votre loyer commercial.

Gardez en tête qu’une augmentation de loyer raisonnable sera rentable et vous permettra donc de favoriser une bonne relation avec votre locataire. N’oubliez pas non plus de porter une attention particulière au contexte économique. Vous ne voudriez tout de même pas faire fuir votre locataire!

Vous êtes maintenant prêt à calculer une augmentation de loyer commercial de façon efficace et équitable. Pour y arriver, des négociations seront sans doute nécessaires pour fixer une augmentation qui plaira aux deux parties au contrat. Durant ces échanges, n’oubliez pas d’être à l’écoute de vos locataires afin de maintenir de bons liens d’affaires. Misez sur la diligence et la bonne foi!